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荣和e中心写字楼,咋成了复工复产“争议中心”?

时间:2020/4/29 11:55:05 点击:

   近日,位于南宁市青秀区佛子岭路11号的荣和e中心写字楼,因开发商单方将办公室锁门、禁入,声称要将120个租户(上千员工)强制清场,而引发纠纷,一时间成了“争议中心”。究竟是什么情况呢?

一、涉事的各方主体有哪些?

1.华夏经纬(广西)投资有限公司:其身份是荣和E中心的业主兼出租人,其实际控股人是荣和集团公司,其合同目的是收取租金。

2.广西卓翰物业管理有限公司:其身份是中间运营商兼承租人,负责装修、宣传、招商和荣和e中心转租,其合同目的是转租、收取差额。

3.各租户(121户,涉及员工千余人):其身份是次承租人和实际使用人,通过与卓翰公司签订租赁合同而使用办公室,其合同目的是办公经营。

二、华夏公司有权锁门清场吗?

2020年4月3日,华夏公司突然在各楼层张贴公告,称已与卓翰公司解除租赁合同,收回了房屋,要求各租户3个工作日商谈租赁事宜,或者撤场、恢复原状返还,否则将强制清场。

(华夏公司2020年4月3日的公告)

一则“公告”,激起千层浪!搞得各租户复工复产之人心惶惶。

不曾想到,几天之后,华夏公司果然“言出必行”,竟然强行采取停水停电、锁门、消除门禁卡、禁止进入等方式“强制清场”,阻止各租户正常使用办公室,真是让人百思不得其解。

华夏公司“强制清场”,当真是其作为出租人,依法行使权利的自力救济行为吗?据律师称,出租人强行收回租赁物不可取,不应被认定为自力救济行为,如造成承租人财产损失的,应就此承担赔偿责任。

更何况,从常理来说,在疫情期间非法、强硬、野蛮地阻挠复工复产,是百害而无一利——因为这不仅不能创造社会价值,反而对社会稳定和经济发展、对各方亦均不利。

如此强硬野蛮地阻挠复工复产,这其中,会不会涉及到黑恶势力?

三、为什么受伤的总是租客?

租户们表示很无奈,想不到法治新时代下,竟然还有这种事情发生。

据了解,卓翰公司已向多个政府部门报备求助,请求敦促华夏公司回归合法、理性、温和,不应采取非正常手段“强制清场”,阻止复工复产。

(卓翰公司给政府部门的报告内容)

(卓翰公司给政府部门的报告内容)

在4月24日的三方会谈中,卓翰公司还称,现在加快复工复产是第一要务,其将向法院申请行为保全,请求依法禁止华夏公司实施停水停电、锁门、消除门禁卡、禁止进入等阻止相关方正常使用办公室的行为。

(卓翰公司的行为保全申请书)

四、租赁合同解除了吗?

卓翰公司与华夏公司的租赁合同总金额达3亿元,租期10年,卓翰公司称已实际投入资金3000多万元,合同是否解除涉及各方重大利益。

这一边,华夏公司称已向青秀区人民法院起诉(案号2020桂0103民初2785号),要求判决确认租赁合同于4月3日解除。

(华夏公司提交的民事起诉状)

另一边,卓翰公司称已向法院提交诉状材料,请求确认《解除租赁合同通知书》无效。

(卓翰公司提交的民事起诉状)

目前,案件正在审理中,合同是否已经解除,尚无定论。

五、疫情期间该不该免租?

2月15日,卓翰公司向华夏公司致函请求免租。

(卓翰公司提交的减免租金沟通函)

4月2日,卓翰公司收到华夏公司委托律师发送的《律师函》,要求卓翰在收函三日内付清2月份欠付的剩余租金1567522元。

(华夏公司委托发送的律师函)

同日(4月2日),卓翰公司发送《关于〈律师函〉的复函》,称在华夏公司正式函复前,本着友好善意履约之初衷,同意暂时先予付清2月份剩余租金,但保留继续沟通、协商、主张的权利。

(卓翰公司“关于《律师函》的复函”)

4月5日晚,卓翰公司在《律师函》的宽限期内,实际付清了2020年2月份的剩余租金1567522元。

(卓翰公司支付2020年2月份租金的凭据)

卓翰公司坚持认为:疫情属不可抗力可减免租金,此观点在广西高院《关于审理涉及新冠肺炎疫情民商事案件的指导意见》得到了确认。疫情之下,复工复产对国家和社会尤为重要,从商业道德、政策导向和法律支持而言,适当地免租合情、合理、合法,且符合大厦各租户的利益,有利于社会经济发展回归正轨。

但很遗憾的是,对于是否同意免租问题,卓翰公司至今仍未收到华夏公司给予的任何函复。

六、卓翰公司欠租金了吗?

4月2日,卓翰公司收到华夏公司发送的《支付租金的催告函》,函称应在2月29日前支付3月份租金,并要求卓翰公司在4月2日前支付。

(华夏公司发送的“支付租金催告函”)

同日,卓翰公司复函,不认可华夏公司的支付时间,认为3月份租金支付时间尚未到,应为2020年4月15日。

(卓翰公司发送的“关于《支付租金催告函》”)

那么问题来了,3月份租金的支付日期,到底是哪一天?

合同中《租金支付表》明确约定当月租金应在下个月的15日支付,也就是说先使用房屋后支付租金。这是考虑到租赁项目体量大、前期投入大等实际情况,为确保资金周转而由双方共同商定并盖章确认。

(房屋租赁合同的租金“支付时间表”)

4月15日,卓翰公司发现其唯一的公账被冻结,且因华夏公司自3月31日起,已强行实际控制并收回了写字楼,故其有权不付3月份的租金。

根据合同约定,租金费用是按预测面积估算预交,最终以实测面积来结算,多退少补;至今华夏公司未实测面积,租金数额无法确定,租金有可能多交了,也有可能少交了。

七、空调能耗费该不该交?

关于空调能耗费,卓翰公司觉得特别冤,称:

“我们只是中间运营公司,把租户交过来的押金、租金、费用等,交给华夏公司,赚的只是一点点差价。在签订合同八个月后,那时租户入住率达70%,华夏公司才说要增收空调能耗费。我们自己又不用空调,应该是谁用谁交费才公平。我们跟租户提了,但租户不愿交。如果要我们自己交,那这个项目我们肯定是亏损的”。

卓翰公司出示了对空调能耗费的异议函。

(卓翰公司发送的“异议函”)

卓翰公司在异议函中提出:第一,空调能耗费缺乏合同依据,合同中并未明确约定空调能耗费的内容,也未明确约定应由卓翰公司支付;第二,空调能耗费缺乏法律依据,现行法律法规规章并没有空调能耗费的概念和具体内涵,更没有该收费项目、标准和具体构成;第三,空调能耗费缺乏事实根据,华夏公司未出示空调能耗费的计算标准、测算依据等情况,不知其具体构成;第四,空调能耗费不合常理、有失公允,收取空调能耗费的标准为每平方米7元/月,约占到了租金标准的十分之一,完全超出了签订合同之前的预期。

谁受益,谁付费。如果能耗费应向实际使用人和受益方收取,是不是会公平一些?只是这121家租户会怎么想、愿不愿意补交?

八、左手跟右手交易公平么?

根据合同相对性原则,空调能耗费问题,应由业主方华夏公司与荣和物业服务公司,协商解决并妥善处理。据查询企业信息了解,华夏公司与荣和物业服务公司,均是荣和集团下属控股子企业,他们是兄弟企业。

那么问题来了,左右跟右手的交易,是否构成关联交易?如果左右手联合起来、恶意串通,故意不告知卓翰公司和各租户并经其同意,自行双方签订协议,甚至把空调能耗费定为70元/平方米/月,那租户们不就被坑死了吗?

这其中,还是存在公平、公开、实事求是的问题。

九、后果很严重?

这几天,租户们开始不同形式地维权,法治前线栏目就进行过报告,甚至出现了拉横幅的情况。不难看出,如果任由事态发展,此事可能产生的后果,很严重!

这个项目是采取深圳模式、落根于首府的首个大型写字楼包租项目,经卓翰公司精心运营,所取得效果确实有目共睹。如无奈终止,可能会影响外界对首府招商投资环境的评价。卓翰公司对项目投入了大量资金,租金费用总额更是超过3亿元,如华夏公司仍坚持单方解约、恢复原状,势必会造成社会公共资源的极大浪费。

现在各地出台企业优惠政策,鼓励抓紧全面复工复产,确保社会经济回归正轨。而华夏公司单方采取强行锁门、禁入、清场等方式,将导致各租户企业复工复产之心惶惶然。如处置不当,可能会引发剧烈冲突,成为群体性事件,明显不符合政策导向,影响广西战疫形象。

希望政府部门、司法机关,能够积极主动作为,组织各方协调处理。

十、三方会谈仍无果?

2020年4月24日,在租户代表的邀请下,华夏经纬公司、卓翰公司及租户代表大约50人左右,在荣和E中心大厦的二楼进行多方会谈。

租户们表达诉求:请华夏公司停止采取停水停电、锁门等方式阻扰租户正常使用办公室。

卓翰物业公司表示同意,称其此前采取两个办法:一是请求政府部门出面协调;二是将向法院申请行为保全,要求禁止华夏公司的不当行为;并称同意各方对现有租户的租金进行提存,到时判决生效后,谁赢就给谁。

但华夏公司坚持称其与卓翰公司的租赁合同已经解除,其有权收回和处置办公室,租户不愿意与其续签,只能采取强制清场;提存租金的做法,要向公司领导汇报才能决定。

最后,三方会谈也是无果而终。

十一、结语

商和万方赢,和气才能生财,才能多赢。

在这个特殊时期,办公室使用、租金费用问题、违约赔偿、解除合同等等,要不要考虑先搁置争议、共同开发?在发展中,问题也许就迎刃而解了?最好的解决方案,还是各方会谈、协商解决,各让一步,海阔天空,但核心终究是——公平。

不管结果如何,我们最不愿意看到的,还是社会资源的浪费。

来源:http://www.fzzxnews.com/2020/0429/186792020.html 

作者:不详 来源:网络
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